新加坡房价连跌三年?真相是早已居者有其屋

发布: 面包财经 2017-01-05 09:42:37

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新加坡自有住房率超九成,仍严控楼市720-500 72(有logo).jpg

新加坡房价连续三年下跌?是的,来自新加坡官方的统计数据显示的确如此。

但比房价下跌更值得关注的是,寸土寸金的新加坡依靠独特的“组屋”政策,为80%以上的国民提供廉价住房,住房自有率超过九成,成为全球住房自有率最高的国家。

大部分土地为国有的新加坡,不仅没有通过“土地财政”敛财,新加坡政府每年还支付数十亿的资金给新加坡建屋局,为国民兴建“组屋”。

 房价连跌三年不救市 新加坡在做什么?

据新加坡市区重建局数据,新加坡2016年第四季度房价环比再度下跌0.4%,这已是连续13个季度下跌,创下自1975年公布数据以来最长下跌记录。

据统计,2016年第三季度,新加坡核心中央区房价指数为126.90;截至目前,新加坡房价已连续3年下跌,与2013年一季度时的141.20相比,跌幅高达10.12%。下图为面包财经根据新加坡城市发展局数据绘制的新加坡房价指数走势:

对很多地方而言,如果房价连跌三年,恐怕早已经出台“救市”政策了。但新加坡政府明确表态不会放松从2009年开始的对房地产市场的金融管控。

2008年全球金融危机爆发后,各国实施货币宽松政策;新加坡房价也从2009年起开始上涨。2009年起,新加坡实施楼市管控,政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税。

新加坡政府对房地产市场的态度很大程度上源于当地的住房市场结构。新加坡的住房市场分为政府组屋、公寓和别墅;其中公寓和别墅的房价由市场决定,相当于内地的商品房。此前,房地产基金公司LaSalle Investment Management曾发布报告称,新加坡由于有政府供应组屋支撑普通住房需求,因此,商品房价格下跌并不会拖累经济。

 房子是用来住的:新加坡50年前已经开始干了 

商品房价格下跌不会拖累经济?对新加坡来说,这并不意外,因为当下新加坡超过80%的人口住在政府提供的组屋中。

所谓组屋其实就是新加坡政府为国民提供的“保障房”。根据当地法律,新加坡的组屋由新加坡建屋局兴建,价格也由建屋局决定,不以盈利为目的。组屋价格并不与市场挂钩,而是与新加坡人的收入挂钩。

建屋局的设立源于上世纪五十年代新加坡的住房危机。

新加坡建屋局官网称:1960年新加坡发生了住房危机,许多人生活在不卫生的贫民窟和拥挤的寮屋区,只有9%的新加坡人住在政府公寓。

1960年新加坡建屋局成立后,发布了居者有其屋计划。这一计划实施之后,新加坡人的居住条件持续改善。到2013年时,已经有超过83%的居民居住在政府提供的组屋中。

根据官方资料,建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房,而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。

新加坡的土地大多属于国有,但是国有土地并没有使得新加坡政府实施土地财政、高价卖地。相反,新加坡建屋局用国有土地统一建造组屋,用成本价甚至低于成本的价格出售给新加坡永久居民。为此,新加坡政府要每年拨款给建屋局弥补亏空。据联合早报报道,2015财年(截至2016年3月底)新加坡建屋局净亏损为16.39亿新元,折合人民币超过70亿元。

虽然组屋的性质类似于内地所谓的“保障房”,但其实并不寒酸,配套齐全。新加坡的组屋按卧室数目分为二房式、三房式、四房式等;三房式的使用面积约为60平方米,四房式使用面积约90平方米,五房式使用面积约110平方米。

 组屋价格低廉 普通国民买房无压力 

当然,最关键的问题还在于组屋的价格相当“亲民”。

以2016年上半年推出的两个组屋项目为例:99年屋契二房式单位最低售价分别是8万新元和8.5万新元。相当于人民币40万元左右。

而据新加坡统计局发布的数据,2012年新加坡居民家庭人均月工资收入为3142新元,按此计算,一个普通新加坡人3年的工资收入,就可买一套二房式组屋。

即使是低收入群体,购房压力也不算大。新加坡针对收入较低的家庭提供首次购房优惠补贴,资助金额为一次性补贴3—4万新元。

2013年,新加坡政府更是进一步推出政策鼓励居民置业或者改善住房条件,并将给予低收入群体的住房补贴扩展到中等收入家庭。将享受住房补贴的月收入上限从2250新元,提高到6500新元。提高后的标准差不多相当于上一年全国人均月工资收入的两倍,基本上覆盖了大部分国民。

2013年开始实施的另一项政策,则直接指向鼓励居民改善住房条件。符合条件的居民家庭,从二房升级为三房标准组屋时,可以得到1.5万新元的资助。

组屋的核心目标是实现“居者有其屋”,保障新加坡公民的居住权,资助低收入和中等收入家庭。因此也采取了很多政策防止公共资金被滥用,主要包括:

1、接受资助的家庭月收入要低于某个限额,高收入的有钱人和富豪不能享受资助。

2、一个核心家庭只能同时拥有一套政府组屋。

3、一个人一生只有两次购买组屋的机会,购买第一套组屋满一定年限后,才可以申请第二套政府组屋,但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售等。

新加坡不断吸引外国人入籍,而外籍人士无权购买新建组屋。二手组屋通常要比新组屋贵许多。很多地段的差价在一倍以上,出售已经增值的二手组屋实际上相当于中低收入群体享受到了又一次福利。

至于那些高收入群体、富豪以及外国人,如果愿意花高价,则可以到市场购买市场化定价的公寓或者别墅,这种类型的房子价格远远高于组屋。

 反思:既然土地是国有的 凭什么把住房难题都推给市场?

土地稀缺是高房价的理由吗?

新加坡的经验表明,完全不是。新加坡的总国土面积只有700多平方公里,不到北京的5%,人口总数相当于北京的四分之一还多,人口密度远超北京上海,是世界上人口密度最高的地区之一。但是新加坡以如此低的人均占地面积,为超过80%的国民提供了廉价且体面的公共住宅。

土地国有是高房价的理由吗?

新加坡的经验表明,也不是。新加坡的土地实际上大部分都是国有的,组屋也都是建在国有土地上。

那究竟什么才是呢?也许新加坡的“居者有其屋”背后含有这样一个简单的逻辑:没有土地是盖不了房子的,既然事实上已经把几乎所有的土地都收归国有,那政府就天然负有为大部分国民提供廉价住宅的义务。

统计数据显示:2016年前11个月,中国商品房销售额突破10万亿,同比大增37%。卖地收入最高的50个城市,土地收入同比暴增35%,达到2.45万亿。

中国其实不缺地。包括北京上海在内,也没有哪个城市比新加坡更缺地。

本文作者:面包财经

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